マンションの修繕積立金が途中で値上げされる３つの理由を解説

マンションのランニングコストの一つに修繕積立金があります。

マンションの物件情報などで「意外と安い！」「これなら賃貸より支払いが楽になりそう！」と思ったことはないでしょうか。

しかし、マンションの修繕積立金は入居後に上がる可能性があります。

そもそもマンションの修繕積立金って何？

修繕積立金とは、マンションの将来の修繕費に充てられる積立金のことです。

マンションの各戸の所有者が毎月決められた金額を支払います。

修繕積立金の支払い先は、マンションの所有者からなる「マンション管理組合」になります。

修繕積立金と管理費の違い

マンションの管理組合に支払う料金には、修繕積立金のほかにも管理費があります。

いずれもマンションの共用部分を維持するための費用です。

月額で徴収されることが一般的ですので、違いが分かりづらい費用だと思います。

修繕積立金は、マンションの「将来」の修繕のために集められる料金です。

これに対し、管理費はマンションの「現在」の維持管理のために集められる費用になります。

修繕積立金を徴収する目的

マンションは、建物の大規模な修繕をおおむね12年～15年に1回程度行うことによって、建物の老朽化を防ぎ、寿命を延ばしていくことができます。

マンションの修繕積立金の大部分は、この大規模修繕に備えるためのものです。

そのマンションで長く快適に暮らすために、そしてマンションの資産価値をなるべく下げないために、修繕積立金は欠かせないものとなっています。

マンションの修繕積立金が決まる仕組み

修繕積立金の額は、マンションの所有者で構成する「管理組合」によって策定された「修繕計画」に基づき、一定期間内の修繕費の見込み累計額から設定されます。

どのくらい先の修繕まで計画するかについて決まりはありませんが、国土交通省は「30年以上であり、かつ大規模修繕工事が２回含まれる期間以上」で計画することを推奨しています。

例えば、推奨された期間にしたがって30年間の修繕計画を策定した場合、その30年のうちに発生することが見込まれる修繕費の累計額から、月々の修繕積立金が設定されます。

修繕積立金が値上げされる３つの理由

修繕積立金が値上げされてしまう理由は、主に次の3つです。

理由1：修繕計画の見直しがある

1つめは、「修繕計画」の見直しが行われるケースです。

前項で解説した「修繕計画」は、物価変動やマンションの状態に応じて適宜見直されるべきものになります。

見直した結果、マンションの修繕費が当初の計画で見積もった金額よりも多く必要になることが判明し、やむを得ず値上げに至ることもあります。

適切な管理をしていても起こりうることですので、これについては対処のしようがありません。

理由2：値上げを前提とした徴収方法を選択している

2つめは、値上げを前提とした徴収が行われているケースです。

修繕積立金の徴収方法には、毎月定額で徴収する「均等積立方式」の他に、「段階増額積立方式」といって、初期の月額を少なめに設定し、徐々に徴収額を増やすことを前提とした徴収方法があります。

特に新築マンションは、購入時にまとまった修繕費として「修繕積立基金」を徴収することがあります。

この支払いと、毎月の「段階増額積立方式」が組み合わさることによって、1回目の大規模な修繕（築12～15年目ほど）までは安価な修繕積立金を設定することができるものの、その後は2回目以降の大規模な修繕に備えて、月数千円～1万円程度の値上げが起こることがあります。

新築マンションの広告などに記載されている修繕積立金は、マンションを買ってもらいやすくする狙いもあってかなり安く設定されているものが目立ちますが、このような仕組みがあるため慎重な判断が求められます。

理由3：修繕計画や積立金の管理ができていない

3つめは、修繕計画の見直しや積立金の徴収・管理がずさんであり、必要な積立金がそもそも不足しているケースです。

このようなマンションを購入すると、大規模な修繕の必要性が差し迫ったタイミングで、その時の所有者に値上げを求めるという最悪の事態に巻き込まれかねません。

築年数の古いマンションの購入を検討する際はマンションの状態をよく見るようにし、修繕を放置している可能性がある物件は、なるべく避けるようにしましょう。

修繕積立金が値上がりしやすいタイミング

修繕積立金が値上がりしやすいタイミングは、積立金が不足しやすい次の大規模修繕の直前期や、大規模な修繕を行った直後です。

大規模修繕はおおむね12年～15年に1回程度行われることを参考に、マンションの過去の修繕履歴やマンションの長期修繕計画を確認しておくと、値上がりのタイミングを予測しやすくなります。

マンションの修繕履歴や長期修繕計画は、不動産管理会社が把握しています。不動産業者に依頼をして、管理会社に確認してもらいましょう。

マンション修繕積立金の値上げ後の平均額はいくらか

それでは、マンションの修繕積立金は一体どのくらい値上げされるものなのでしょうか。

これについては、国土交通省のガイドラインで示された修繕積立金の平均額が参考になります。

国土交通省のガイドラインとは、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（平成5年4月追補版。以下、ガイドライン）のことです。

366件のマンションをサンプルとした、修繕積立金の平均月額が示されています。

「最初に修繕積立金を低くしているようなマンションがあるのだから、平均なんて意味ないのでは？」と思われるかもしれません。

ところが、このガイドラインの平均月額は、長期修繕計画における期間全体に必要な修繕工事費の総額から計算されています。そのため、修繕積立金の徴収方法に関係なく計算されています。

また、平均額のサンプルとなったマンション366件のうち約8割は、1980年代から2000年代に建築されたマンションであり、すべて12年〜15年に一回程度のペースで定期的な大規模修繕を行ってきたマンション（築浅であれば行う予定のあるマンション）に限られています。したがって、修繕計画がずさんなマンションは入っていないということです。

つまり、この366件の平均月額は、まっとうな修繕をする場合に必要となる修繕工事費から算定されています。どのくらいマンションの修繕積立金が値上がりするのか不安な人にとって、値上がりした後の金額として参考にすることができます。

修繕積立金の平均月額は「252円～338円×専有面積」

それでは、ガイドラインで示された、マンション修繕積立金の平均月額を見ていきましょう。

ガイドラインでは、マンションを「地上階数20階未満」と、「20階以上」（いわゆるタワマン）の2つに分け、さらに「20階未満」を総床面積（共有部分＋専有部分）で4段階に分けた合計5つの区分で、修繕積立金の平均値を「専有面積1㎡あたりの月額」で示しています。

平均月額は「252円～335円×専有面積」

地上20階未満のマンションの修繕積立金の平均月額は「252円～335円×専有面積」です。

専有面積とは、共有部分にあたらない部分の床面積のことで、大部分は各住人の居室の面積になります。

タワマンの平均月額は「338円×専有面積」

地上20階以上の、いわゆるタワマンの場合、修繕積立金の平均月額は「338円×専有面積」になります。

マンションの修繕積立金の計算例

計算方法も確認しておきましょう。

まずは購入したいマンションの階数と総床面積を確認します。

続いて、そのマンションが該当する区分の平均値を、上記の表から確認します。

その平均値に、購入したい部屋の専有部分の床面積を乗じます。

計算の結果、修繕積立金の相場は、月2万4,390円、年間29万1,600円になります。

マンションに「機械式駐車場」がある場合の加算について

マンションによっては、機械式の駐車場が設置されています。

さきほどの修繕積立金の平均月額に、この機械式駐車場の修繕積立金は入っていません。

そのため、機械式駐車場のあるマンションでは、さきほどの平均月額に機械式駐車場の平均月額を加算すると、より正確な修繕積立金の相場を知ることができます。

機械式駐車場の加算額

ガイドラインでは、機械式駐車場の機種ごとに区分した車両1台あたりの月額の修繕工事費が示されています。

この金額を、マンションの総専有床面積から1㎡あたりの専有面積に応じた金額にして、前記の平均値に加算します。

「昇降式」とは車を乗せたパレットが縦に並んでおり、それを昇降させて車を出し入れするタイプの駐車場のことです。2段や3段とはパレットの段数のことで、ピット数とはパレットを収容する地下部分の数を意味します。

「昇降横行式」とは、車両を乗せたパレットが上下左右に動くタイプです。パズルのように動かして、使用する車を出し入れします。

「垂直循環方式」とは、パレットが縦一列にぶら下がり、観覧車のように回して降ろすタイプの駐車場です。

機械式駐車場がある場合の修繕積立金の計算例

【計算式】

4,645円×100台÷9,000㎡≒52円

271円＋52円＝323円

323円×90㎡＝2万9,070円（年34万8,840円）

まとめ

マンションの修繕積立金は、長期修繕計画の見直し・値上げを前提とした徴収方法・修繕計画の破たんなどの理由で値上がりします。

平均的なマンションの修繕積立金は「月252円～335円×専有面積」、タワマンであれば「月338円×専有面積」です。

母数となるデータは366件であり、世の中に約686万戸あるマンションのごく一部となっている点には注意しなければなりませんが、相場感覚をつかむには、十分に活用できるデータといえます。

修繕積立金の平均値の計算方法などの詳しいことは、こちらの記事でまとめました。